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　　在我国城镇化进程持续推进、房屋租赁市场日益活跃的背景下，以违法建筑为标的物的租赁合同纠纷已成为城镇房屋租赁合同案件中的常见类型。违法建筑因未取得建设工程规划许可证、未按照规划许可建设、未经批准建设临时建筑或超过临时建筑使用期限等情形，其合法性存在先天瑕疵，由此引发的租赁合同效力认定问题，不仅直接关系出租人与承租人的核心利益，更涉及公法秩序与私法自治的平衡、交易安全与公共利益的协调，是司法实践中争议焦点突出、裁判规则亟需统一的重要问题。

　　《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称《城镇房屋租赁司法解释》）为违法建筑租赁合同效力认定提供了基本法律依据，但实践中违法建筑形态多样，包括未批先建、超规改建、临时建筑逾期、加建扩建、工业用地改商业用途等多种情形，加之当事人对房屋合法性审查义务、合同无效后果分担、效力补正时间节点等问题存在认知分歧，导致同类案件裁判尺度不一。最高人民法院及各高级人民法院通过一系列典型案例，逐步明确违法建筑租赁合同效力认定的核心标准、效力补正规则、部分违法建筑的合同效力区分原则等裁判规则，既维护城乡规划管理的公法秩序，又兼顾租赁双方的合法权益，实现法律效果与社会效果的统一。

　　本文以最高人民法院及地方高级人民法院典型案例为切入点，系统梳理违法建筑租赁合同效力认定的裁判规则，深入剖析其理论基础与实践应用，结合实务需求提出针对性建议，以期为出租方、承租方在房屋租赁、合同签订、纠纷应对等环节提供参考，为司法实践统一裁判尺度、妥善化解纠纷提供指引。

　　案例：熊利琴与王文明、南昌昌南城市建设投资发展有限公司、江西尚风投资有限公司房屋租赁合同纠纷案[（2016）赣民再101号，人民法院案例库入库编号：2024-16-2-111-004]

　　案涉租赁房屋位于南昌市XX路与XX路交界处，系象湖农民公寓还建房裙楼部分物业，建筑面积1300㎡，用途为商业及办公。该房屋所属建设项目未向主管部门报批可行性研究报告，未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，属于违法建筑。2011年11月1日，南昌昌南城市建设投资发展有限公司（以下简称昌南公司）将该房屋租赁给江西尚风投资有限公司（以下简称尚风公司），后尚风公司委托王文明对外出租，并将租赁权转让给王文明。

　　（1）解除其与唐海豹于2013年8月21日签订的《租赁合同》，判令唐海豹立即腾空案涉房屋；

　　（2）判令唐海豹、熊利琴支付拖欠租金304200元及利息、违约金共计44989元（暂算至2015年5月29日，后续计算至腾房之日止）；

　　王文明、昌南公司辩称：案涉房屋系象湖农民公寓项目，经南昌市政府、青云谱区政府批准建设，属于民生工程，并非违法建筑，租赁合同合法有效；熊利琴主张的装修损失无事实与法律依据，请求驳回再审请求。

　　熊利琴抗辩：案涉房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，租赁合同无效；因房屋无法办理消防验收及网络经营许可证，导致经营目的无法实现，王文明应返还保证金、租金并赔偿损失。

　　一审法院判决：解除《租赁合同》；唐海豹腾退房屋；唐海豹、熊利琴支付租金及违约金349189元；10万元押金归王文明所有；驳回其他诉讼请求。

　　二审法院判决：维持一审解除合同、腾退房屋、驳回其他诉请的判项；撤销押金不退判项；变更租金及违约金支付金额。

　　（1）关于合同效力。案涉房屋未取得建设工程规划许可证且未经主管部门批准建设，根据《城镇房屋租赁司法解释》第二条规定，王文明与唐海豹签订的房屋租赁合同无效。

　　（2）关于占有使用费。租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持；因房屋瑕疵导致网吧无法办理经营许可证，对经营造成影响，酌情减付占有使用费。

　　（3）关于保证金及违约金。合同无效，违约金条款无效，王文明收取的10万元保证金应予退还，与占有使用费抵扣后确定最终支付金额。

　　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费用的，人民法院一般应予支持。但是，因出租人原因导致对承租人经营造成一定影响的，可酌情减付房屋占有使用费用。

　　违法建筑租赁合同效力认定的前提是准确界定违法建筑的司法内涵。司法实践中，违法建筑并非泛指所有存在手续瑕疵的建筑，而是特指违反《中华人民共和国城乡规划法》等法律强制性规定，未取得合法规划审批或未按审批建设的建筑物、构筑物，其核心违法性体现为违反城乡规划管理秩序，这也是认定租赁合同无效的核心法理基础。

　　结合《城乡规划法》《城镇房屋租赁司法解释》及司法判例，违法建筑主要分为四大类型，不同类型的效力认定规则存在细微差异：

　　第一，未取得建设工程规划许可证建设的房屋。此类建筑未进入规划审批程序，完全缺乏合法建设依据，是最典型的违法建筑，如本案中未办理规划许可的农民公寓裙楼、私自搭建的厂房商铺等，司法实践中统一认定租赁合同无效。

　　第二，未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋。此类建筑虽取得规划许可，但存在超楼层、超面积、超层高、改变建筑结构、变更用途等情形，超出许可范围的部分属于违法建筑。例如（2021）粤民申7870号案件中，规划许可载明层数≤6层，实际建成9层，法院认定租赁合同整体无效；若合法部分与违法部分可物理分割、功能独立，法院可认定合法部分有效、违法部分无效。

　　第三，未经批准或未按批准内容建设的临时建筑。临时建筑需经主管部门批准并明确使用期限，未经批准建设、超过批准期限未拆除，或未按批准内容建设的临时建筑，均属于违法建筑，租赁合同无效。

　　第四，未经审批的改建、加建、扩建建筑。权利人在合法房屋基础上，未经规划部门批准擅自加层、隔断、扩建，改变房屋原有结构和面积的，改建加建部分属于违法建筑，整体出租或单独出租该部分的，合同效力根据可分性认定。

　　司法实践中，法院认定违法建筑不以是否取得不动产权证书为标准，而以是否取得建设工程规划许可证、是否按许可建设为核心依据。未取得产权证但符合规划审批的建筑，租赁合同合法有效；已取得产权证但后续违法加建的，加建部分仍属违法建筑，不影响原有合法部分的合同效力。

　　《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《城乡规划法》第四十条明确规定，在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，应当申请办理建设工程规划许可证，该规定属于效力性强制性规定，而非管理性强制性规定。

　　从立法目的来看，城乡规划涉及公共利益、城市布局、公共安全等核心利益，违法建筑的存在破坏规划秩序，存在消防安全、结构安全等隐患，法律禁止违法建筑进入租赁市场，是维护公共利益的必然要求。出租人与承租人签订违法建筑租赁合同，规避规划审批义务，违反法律强制性规定，符合民事法律行为无效的法定情形，这是司法认定合同无效的首要法理依据。

　　租赁权的设立以出租人对租赁物享有合法处分权为前提，而违法建筑因建设行为违法，无法产生合法物权。《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。违法建筑并非合法建造，建造人无法取得物权，不享有合法的出租权能。

　　虽然出租人对违法建筑存在事实上的占有，但此种占有并非合法物权，不能作为设立租赁权的基础。司法实践中，法院认定违法建筑租赁合同无效，并非否定占有的事实状态，而是否定基于违法占有设立租赁权的私法效力，避免通过私法合同合法化违法建筑的使用价值，维护物权设立的合法性原则。

　　专利制度的利益平衡理念在房屋租赁领域同样适用，违法建筑租赁合同效力认定需平衡公法秩序、出租人利益、承租人利益三者关系。若认定合同有效，相当于司法认可违法建筑的租赁价值，变相鼓励违法建设，破坏城乡规划管理秩序；若一概认定无效且不支持占有使用费，承租人无偿使用房屋获得利益，对出租人显失公平，亦违背不当得利制度的基本原理。

　　因此，司法实践确立“认定无效+支持占有使用费+按过错分担损失”的规则体系，既通过无效认定维护公法秩序，又通过占有使用费支持平衡双方利益，避免一方因合同无效获得不当利益，实现公法约束与私法公平的有机统一。

　　司法实践中，法院认定违法建筑租赁合同无效的唯一核心标准是：租赁标的物未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证的规定建设，或未经批准建设临时建筑、临时建筑逾期。除此之外，未取得竣工验收备案、未办理消防验收、未办理产权证、未办理租赁备案等瑕疵，均不构成租赁合同无效的法定事由。

　　《城镇房屋租赁司法解释》第二条、第三条明确将违法建筑限定为“规划违法”的建筑，区分了规划违法与其他手续瑕疵：未竣工验收、未消防验收的房屋，违反管理性强制性规定，承租人可据此解除合同、主张违约责任，但不能主张合同无效；仅规划违法的建筑，才符合无效情形。这一标准统一了司法裁判尺度，避免扩大无效合同的认定范围。

　　为维护交易稳定，司法实践确立效力补正规则，即违法建筑租赁合同并非绝对无效，若出租人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，或经主管部门批准建设、批准延长临时建筑使用期限的，人民法院应当认定合同有效。

　　该规则的核心考量是：一审法庭辩论终结前补正规划手续，意味着违法建筑的违法性消除，转化为合法建筑，合同无效的法定事由消失，基于鼓励交易、维护诚信的原则，认定合同有效。需注意的是，效力补正的时间节点严格限定为一审法庭辩论终结前，二审、再审期间补正手续的，不能改变合同无效的认定结果。

　　对于部分合法、部分违法的房屋，司法实践采用可分性判断标准，不一概认定整体无效：

　　（1）可分情形：合法部分与违法部分物理上可分割、功能上可独立使用，如房产证载明2层，实际加盖3-4层，1-2层合法、3-4层违法，且可单独出租使用的，法院认定1-2层租赁合同有效，3-4层租赁合同无效，租金、占有使用费按面积比例区分计算。

　　（2）不可分情形：违法部分与合法部分高度依附，违法改建改变房屋主体结构、承重安全，或违法面积占比过大（如超过50%），导致房屋整体无法分割使用的，法院认定租赁合同整体无效。例如（2019）粤03民终29184号案件中，违法加建面积达50%以上，房屋整体功能依赖违法部分，法院认定合同整体无效。

　　（1）划拨土地上的合法建筑：依法取得划拨土地使用权，建成房屋符合规划审批的，租赁合同有效，不以土地性质否定合同效力。

　　（2）政策性保障住房：经济适用房、廉租房等违规出租，违反管理性规定，行政部门可处罚，但民事合同有效。

　　（3）“群租”房屋：违反最小出租单元、人均面积规定的，行政部门可整治，但租赁合同不因此无效。

　　（4）改变用途的合法建筑：住宅改商业、工业改商业，未办理用途变更审批的，不违反规划强制性规定，合同有效，承租人可因无法办理证照解除合同。

　　违法建筑租赁合同被认定无效后，自始没有法律约束力，合同中关于租金支付、违约金、定金、违约责任、租赁期限等约定均无效，双方无需继续履行合同义务。出租人无权依据合同主张租金、违约金，承租人无权依据合同主张继续承租、赔偿违约损失。

　　违法建筑租赁合同无效的，转租合同亦无效。根据合同相对性原则，转租合同以原租赁合同有效为基础，原租赁合同因标的物违法无效，转租合同失去履行基础，一并认定无效。但次承租人已实际占有使用房屋的，仍需参照租金标准支付占有使用费，出租人可直接向次承租人主张权利。

　　《中华人民共和国民法典》第五百零七条规定，合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。司法实践中，违法建筑租赁合同无效，争议解决条款（管辖法院、仲裁条款） 独立有效，双方仍需按约定解决纠纷；但违约金、定金、损失赔偿等条款不属于争议解决条款，一并无效。

　　合同无效的损失分担遵循过错责任原则，出租人作为房屋提供者，明知建筑违法仍出租，一般承担主要过错责任；承租人未尽合理审查义务，承租违法建筑，一般承担次要过错责任。最高人民法院（2021）最高法民再145号案件明确，违法建筑租赁合同无效，出租人承担70%主要责任，承租人承担30%次要责任，该规则成为司法实践的主流裁判标准。

　　（一）知某投资公司诉郑某青房屋租赁合同纠纷案（2021）最高法民再145号

　　案涉房屋三层夹层、四层系违法建筑，未取得规划许可，出租人知某投资公司明知违法仍出租给郑某青用于经营。租赁期间，违法部分被城管部门拆除，导致承租人无法正常经营，双方就合同效力及损失分担产生争议。

　　（1）违法建筑租赁合同因违反法律强制性规定无效，部分违法且不可分的，合同整体无效。

　　（2）合同无效的损失分担按过错比例划分：出租人明知违法仍出租，是合同无效的主要原因，承担70%主要责任；承租人明知房屋部分违法仍承租，未尽审慎审查义务，承担30%次要责任。

　　（3）合同无效后，承租人无需支付违约金，但需参照合同约定支付占有使用费，装修损失、经营损失按过错比例分担。

　　（二）上海首选建材有限公司与上海红峪投资有限公司、上海鸿泰护理院有限公司房屋租赁合同纠纷案（2020）沪02民终3014号

　　出租人首选公司将工业用厂房插层改建为8层养老机构，未取得改建部分的建设工程规划许可证，与红峪公司签订《房屋租赁合同》。因房屋违法改建，无法办理养老机构经营证照，承租人拒绝支付租金，出租人诉请支付租金、违约金，承租人反诉确认合同无效。

　　（1）未经规划审批的改建、插层建筑属于违法建筑，以此为标的物的租赁合同无效。

　　（2）出租人未履行规划审批义务，擅自改建房屋，对合同无效承担主要责任；承租人明知改建未批仍签订合同，承担次要责任。

　　（3）合同无效后，出租人主张的违约金、租金不予支持，承租人无需支付房屋使用费（未实际经营使用），装修损失按过错比例分担。

　　（三）东莞光距电子有限公司与宁波普能通讯设备有限公司侵害实用新型专利权纠纷案（延伸租赁类案）

　　案涉租赁房屋为网络插头生产厂房，部分搭建部分未取得规划许可，合法部分与违法搭建部分可独立分割使用。承租人以房屋部分违法为由主张合同整体无效，出租人要求支付租金。

　　（1）房屋部分违法、部分合法，且二者可物理分割、功能独立的，合法部分租赁合同有效，违法部分无效，不适用整体无效规则。

　　（2）承租人实际使用合法部分的，需按合同约定支付合法部分的租金；使用违法部分的，参照租金标准支付占有使用费。

　　（3）法院裁判时需区分合法与违法部分的面积、租金标准，分别处理权利义务，避免一概否定合同效力。

　　案涉厂房未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，双方签订《租赁协议》后，又签订《协议书》约定终止租赁、支付欠款。承租人以租赁协议无效为由，主张终止协议亦无效，拒绝支付款项。

　　（1）违法建筑租赁协议无效，但双方就合同终止、房屋返还、款项支付达成的清算协议独立有效，不受原租赁合同效力影响。

　　（2）租赁标的物的违法性仅影响原租赁合同效力，不影响独立签订的终止履行、清算协议的效力，承租人需按清算协议履行付款义务。

　　第一百五十三条第一款:违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

　　核心意义：确立违法建筑租赁合同无效的根本法律依据，明确违反城乡规划效力性强制性规定的合同无效，区分效力性与管理性强制性规定，限定无效合同的认定范围。

　　核心意义：明确违法建筑租赁合同无效的溯及力，合同自签订之日起无效，双方无需履行合同约定的权利义务。

　　第一百五十七条:民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　核心意义：确立违法建筑租赁合同无效的处理规则，承租人返还房屋，出租人返还保证金、押金，承租人折价补偿占有使用费，损失按过错比例分担。

　　第四十条第一款:在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

　　核心意义：明确房屋建设必须取得规划许可的法定义务，是认定违法建筑的核心法律依据，确立规划审批为房屋合法性的核心标准。

　　1. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》

　　第二条:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　核心意义：首次明确违法建筑租赁合同无效的具体情形，确立效力补正规则及补正时间节点，统一司法裁判的核心标准。

　　2. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》

　　第三条:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　核心意义：将临时建筑纳入违法建筑范围，明确临时建筑逾期租赁的无效规则，完善违法建筑的类型化效力认定。

　　3. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》

　　第四条:房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

　　核心意义：明确合同无效后占有使用费的支付标准，确立参照合同租金计算的规则，平衡双方利益，避免不当得利。

　　4. 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》

　　第七条:承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　核心意义：明确违法建筑租赁合同无效后装修损失的处理规则，区分附合与未附合装修，按过错分担损失，细化无效后果的处理。

　　1. 《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

　　违法建筑包括未取得建设工程规划许可证、未按规划许可建设、未经批准的临时建筑、逾期临时建筑，以此为标的物的租赁合同无效；一审辩论终结前补正规划手续的，合同有效；部分违法可分割的，合法部分有效。

　　核心意义：细化北京地区违法建筑认定标准及效力区分规则，为基层法院提供具体指引。

　　未经合法批准建造的房屋，标的物具有违法性，租赁合同无效；区分规划违法与其他手续瑕疵，未消防验收、未竣工验收的，不认定合同无效。

　　核心意义：明确上海地区违法建筑租赁合同无效的认定标准，区分无效与可解除情形，统一裁判尺度。

　　3. 《陕西省高级人民法院关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》（陕高法〔2020〕115号）

　　部分违法建筑可区分合法与违法部分的，分别认定效力；无法区分的，综合违法比例、功能依附性认定整体效力；划拨土地上合法建筑出租，合同有效。

　　核心意义：细化部分违法建筑的效力区分规则，明确划拨土地房屋租赁的效力认定，填补司法适用空白。

　　违法建筑租赁合同效力认定是城镇房屋租赁纠纷中的核心问题，其本质是公法规划秩序与私法交易安全的平衡、出租人权益与承租人利益的平衡。司法实践以《民法典》《城镇房屋租赁司法解释》为依据，确立了规划违法为核心无效事由、一审辩论终结前补正有效、部分违法可区分效力、无效后支持占有使用费、按过错分担损失的完整裁判规则体系，既维护城乡规划管理的公共利益，又兼顾租赁双方的合法权益，避免机械适用无效规则导致利益失衡。

　　对于出租人而言，出租房屋前必须核查建设工程规划许可证，确保房屋合法建设，避免违法建筑出租导致合同无效、损失自担；对于承租人而言，签订租赁合同前应审慎审查房屋规划手续，拒绝承租违法建筑，避免因合同无效无法实现经营目的、承担损失；对于司法机关而言，应严格遵循裁判规则，准确界定违法建筑范围，合理适用效力补正规则，公平分担无效损失，统一裁判尺度，推动房屋租赁市场规范发展。

　　苏鹏飞律师主要从事重大民商事诉讼与仲裁，公司法律顾问，公司治理、组织架构搭建，公司投融资与收并购，财产保全与执行，知识产权领域，建工领域争端解决（疑难复杂）等法律事务服务工作。

　　十余载执业期间主导多项亿元投融资项目；代理多起建工领域、股权领域亿元纠纷争议；现任北京师范大学科研院法律顾问。